Tout ce qu’il faut savoir avant de louer un Airbnb à New York
La location d’appartements touristiques est un sujet qui fait débat depuis plusieurs années à New York. Avant un premier voyage à NYC, vous êtes nombreux à envisager de louer un appartement à Manhattan ou à Brooklyn : pratique et moins cher par rapport à l’hôtel, les atouts des locations de courte durée ne manquent pas !
Pourtant, ce n’est pas si simple… La location d’appartements étant très fermement encadrée à New York, il est plus que recommandé de bien connaître la législation en vigueur avant de se lancer dans l’aventure. Qu’a-t-on réellement le droit de faire ou de ne pas faire ? Louer un Airbnb ou un appartement à New York est-il légal ?
Je vous propose aujourd’hui de faire le point sur ce qu’il est autorisé ou non de faire concernant la location d’appartements temporaires à New York. Ainsi, vous pourrez débuter l’organisation de votre voyage sur de bonnes bases et en toute connaissance de cause !
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Louer un Airbnb à New York, que dit la loi ?
Ne tournons pas autour du pot. Quand on parle de location d’appartement de vacances ou de location temporaire, nous pensons tous immédiatement au site Airbnb et aux différentes autres plateformes spécialisées dans la location d’appartements de courte durée.
Une rue tranquille de West Village.
Devenus de véritables références en la matière, Airbnb et les autres plateformes de location sont pourtant dans le collimateur de plusieurs grandes villes (dont New York), qui ont décidé de leur déclarer la guerre. En avançant l’argument qu’ils représentent un véritable frein pour l’économie hôtelière et qu’ils sont à l’origine de nuisances et surtout de l’explosion du prix des loyers qui deviennent inaccessibles pour les locaux, la ville de New York a donc décidé de promulguer plusieurs lois destinées à encadrer cette pratique.
➜ Alors, est-il interdit de louer un appartement sur Airbnb ou une autre plateforme à New York ?
Eh bien non, vous serez heureux d’apprendre qu’il n’est officiellement pas interdit d’effectuer des locations par ce biais. En revanche dans les faits, les conditions de réservation particulièrement restrictives rendent la pratique accessible à très peu de monde.
➜ Concrètement, voici les règles à respecter pour louer un appartement à New York :
➜ Si vous louez un appartement à New York pour une durée inférieure à 30 jours (ce qui est le cas de la grande majorité des touristes), le propriétaire est dans l’obligation de séjourner sur les lieux pendant votre séjour. Autrement dit, pour toutes les locations qui durent moins d’un mois, il faut louer une chambre chez l’habitant pour être dans la légalité et non pas louer un appartement entier vide.
➜ Sinon, pour avoir le droit de louer un appartement entier à New York, pendant moins de 30 jours et sans la présence du propriétaire, il faut que cet appartement fasse partie d’un immeuble de moins de 3 appartements (soit 2 logements). Par exemple, une maison divisée en deux appartements. Autrement dit, chose absolument impossible à trouver à Manhattan et très difficile à trouver dans les autres quartiers (Brooklyn, le Queens, etc…).
Offres Airbnb à New York.
➜ De plus, l’espace loué ne doit pas disposer d’un accès privé/séparé au sein du domicile des propriétaires. Il est donc illégal de louer un espace privé directement dans le domicile des propriétaires. L’espace loué doit faire partie de l’espace de vie des propriétaires.
➜ Si vous avez la chance de voyager à New York pendant plus de 30 jours, vous êtes autorisé(e) à louer un appartement entier sans que la présence du propriétaire soit nécessaire sur les lieux et dans n’importe quel type d’immeuble.
Cette législation s’applique à absolument tous les sites de locations temporaires ou de locations de vacances qui proposent des appartements à New York (tels qu’Airbnb, Wimdu, Homelidays, Abritel etc…). La liste n’est bien sûr pas exhaustive ! La législation s’applique bien sûr à tous les quartiers de la ville de New York (Manhattan, Brooklyn, Queens, le Bronx et Staten Island) ainsi qu’à la ville toute proche de Jersey City.
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Qu’est-ce que je risque si je décide malgré tout de louer un appartement entier à New York pour moins de 30 jours ?
Il est important de savoir que la ville de New York n’a pas cessé de durcir sa législation à ce sujet ces dernières années. Les amendes pour non respect de la législation en vigueur peuvent s’étendre de 1200$ à 7500$.
Jusqu’à aujourd’hui, la justice semble surtout s’attaquer aux propriétaires qui louent ces appartements illégalement plutôt qu’aux touristes qui les réservent.
Pourtant, en tant que locataire, il existe bel et bien un risque. Par exemple, si des habitants de l’immeuble dénoncent le propriétaire en question, on peut tout simplement se retrouver à la rue du jour au lendemain pendant ses vacances ou voir sa réservation annulée à la dernière minute et devoir réserver en urgence un nouvel hébergement. Les prix en dernière minute à New York n’étant pas des plus accessibles et les meilleures adresses bien souvent bookées des mois à l’avance, cela n’augure vraiment rien de bon pour ce séjour !
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Mon avis sur les locations Airbnb à New York
Radio City Apartments, un apart’hotel situé en plein coeur de Manhattan.
Personnellement, je n’ai jamais souhaité prendre le risque de louer un appartement sur Airbnb (ou une autre plateforme) pendant mes séjours à New York car je n’y ai jamais résidé plus d’un mois. La seule solution serait de réussir à dénicher un appartement libre dans un immeuble de moins de trois appartements, ce qui est quasiment impossible à trouver à New York.
Et puis, j’aime aussi tellement profiter de la ville et de ses bonnes adresses que je n’ai vraiment pas de temps à perdre dans un appartement (même pour les repas) ! Quand on a la ville la plus merveilleuse du monde qui nous attend de l’autre côté de la porte, on a juste envie de sortir pour en profiter au maximum 🙂
Les solutions pour louer un appartement légalement à New York
En conclusion, si vous aviez prévu de réserver un appartement pour un séjour de moins d’un mois à New York, il va falloir envisager d’autres solutions pour rester dans la légalité. Par exemple :
- Prendre une chambre chez l’habitant (sur Airbnb ou un autre site de location temporaire).
- Réserver à l’hôtel ou en appart’ hôtel.
- Dénicher un appartement dans un immeuble de 2 appartements maximum.
Mais si l’appartement reste un vrai critère de choix pour votre séjour à New York, je vous recommande de regarder du côté des appartements en gestion hôtelière ou bien des apart’hotels. On trouve à New York quelques établissements d’appart’hotels et un certain nombre d’hôtels classiques possèdent également des appartements ou studios en plus de leurs chambres. Ces appartements/studios hôteliers sont, à l’heure actuelle, la seule et unique option légale pour profiter d’un appartement à New York 🙂
Alors, juste pour vous, voici quelques-unes des meilleures adresses d’appar’thotel ou de locations d’appartements en gestion hôtelière à New York :
➜ Radio City Apartments : Avec un emplacement magique au cœur de Midtown.
➜ The Harlem Cascades : Pour se sentir comme à la maison.
➜ Sonder Battery Park : Tout neuf, avec des prestations haut de gamme !
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Et voilà ! J’espère que vous aurez trouvé tous les renseignements nécessaires pour votre réservation d’hébergement à New York. S’il vous reste des questions sur le sujet, n’hésitez pas à les poser dans les commentaires !
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Bonjour Laura,
Merci pour les informations utiles de votre site.
Je voudrais louer pour 10 jours un appartement situé au rez de chaussée d’une maison de 4 étages dont les propriétaires habitent sur place durant notre séjour. Nous sommes une famille de cinq personnes.
Est ce que c’est autorisé par la loi du 9 janvier 2023?
Merci pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour,
Comme vous pouvez le voir dans l’article, tout dépend si la zone louée est bien inclue dans la zone d’habitation des propriétaires et qu’elle ne dispose pas d’une entrée séparée. Si la zone louée possède une entrée privée / séparée du reste de la maison, alors la location n’est pas en accord avec la dernière législation en vigueur.
Au plaisir,
Laura
Bonjour Laura,
Nous sommes 4 adultes et souhaitons louer via airbnb un appartement pour 1 semaine, situé au sous-sol d’une résidence principale. Les propriétaires seront présents lors de notre séjour.
Un « accès privé » (porte) est réservé pour l’appartement.
Nous sommes un peu perdu avec la nouvelle loi du 9 janvier….pensez-vous que nous répondons favorablement aux critères demandés ?
Merci par avance pour votre réponse
Séverine
Bonjour Séverine,
La question des locations Airbnb est toujours épineuse car, comme vous le savez, il y a de très nombreux critères à respecter pour être dans la légalité (à la fois par les locataires et les loueurs).
La loi du 9 janvier a surtout renforcé les règles du côté des propriétaires : ces derniers doivent fournir la preuve que la location s’effectue bien au sein de leur résidence principale ET il doivent désormais fournir un plan du logement qui prouve qu’il n’y a pas d’espace privé exclusivement loué pour les touristes avec un accès indépendant.
Malheureusement, votre location semble posséder un accès indépendant, ce qui n’est désormais plus autorisé par la dernière législation en vigueur.
Au plaisir,
Laura
Bonjour Laura,
Merci pour toutes ces supers infos. Je dévore votre blog !!! Il est complet et très agréable à lire (bons plans, illustrations, infos pratiques….). Quel travail !!! Bravo
Ce qui est un peu ambigu dans notre cas, c’est que cette porte donne également accès aux autres niveaux de la maison (que les propriétaires occupent)….J’ai cru comprendre que la mairie de New York délivrait des numéros d’enregistrement de location aux propriétaires répondant aux critères, avez-vous la même information ?
Au plaisir de vous lire
Merci beaucoup Séverine !
Toute proportion gardée, vous comprendrez que je ne suis pas en mesure de savoir si ce propriétaire « joue » ou non avec la législation en vigueur et si le logement possède bien les caractéristiques pour être loué en toute légalité.
Une chose est sûre, plus les années passent et plus les possibilités de location s’amenuisent.
Mais oui, les propriétaires agréés sont normalement bien enregistrés par la ville 🙂
Au plaisir,
Laura
Merci Laura pour votre bienveillance et vos bons conseils. Nous allons demander aux propriétaires s’ils ont un numéro d’enregistrement pour ce logement.
Belle continuation….
Séverine
Bonjour
Est ce que les règles sont les mêmes pour la ville Jersey city ?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour Sandy,
La plupart des voyageurs intéressés par la location d’appartement se tournent vers cette option. Malheureusement, Jersey City possède la même réglementation que New York depuis 2020 à propos des locations de courtes durées. Les propriétaires doivent également être présents à l’intérieur du logement.Tous les détails figurent sur le site de Airbnb :
https://www.airbnb.fr/help/article/2682?_set_bev_on_new_domain=1676105813_NGZhMWU4ZDI4ZDJh
Au plaisir,
Laura
Bonjour
Je voulais louer un appartement via airbnb mais en lisant votre article, je suis beaucoup moins sure de faire le bon choix.
Est ce que si le propriétaire se trouve dans le même immeuble mais pas dans le même appartement, cela peut aller ?
Merci pour ces précisions
Bonjour Valérie,
Malheureusement, aux Etats-Unis, la règle c’est la règle ! Les autorités de la ville et de l’état de New York sont depuis plusieurs années TRES vigilantes et intraitables sur le sujet des locations d’appartements. Chacun est ensuite libre ou non de respecter la loi ! Mais en cas de pépin, il n’y a aucun biais de négociation possible.
Au plaisir,
Laura
Bonjour
Où trouver cette loi qui spécifie tous ces détails ? Le propriétaire doit donc être présent même si l’appartement est situé dans un petit immeuble ?
Je suis perdue
En vous remerciant
Bonjour Elodie,
La loi spécifique qui régit les locations de courtes durées dans l’état de New York est la « NEW YORK STATE MULTIPLE DWELLING LAW ».
Si vous vous sentez motivée pour la consulter, vous la trouverez ici, sur le site officiel de la ville de New York. Cette loi interdit effectivement les locations de moins de 30 jours dans les appartements où les propriétaires ne sont pas présents. La seule option légale pour louer sans la présence du propriétaire est de louer un appartement situé dans un immeuble de moins de 3 unités d’habitation.
Au plaisir,
Laura
Bonjour
et si on passe en direct avec le propriétaire, sans passer par une plate forme de réservations…?
Merci
Isabelle
Bonjour Isabelle,
Il est extrêmement peu recommandable de passer en direct avec un propriétaire. Il pourrait tout simplement s’agir d’arnaques, sans aucun propriétaire ni appartement derrière. Ou bien tout simplement en cas de problème sur place, les locataires n’auraient aucune solution de repli ni d’aide.
Les plateformes permettent de sécuriser les deux parties et notamment les locataires en offrant des logements globalement fiables (même si aucun système n’est infaillible).
Au plaisir,
Laura
Bonjour Laura,
Les locations en direct existaient avant Airbnb (ou autre plateforme) et existent toujours.
Et de ce que j’ai pu lire sur les sites d’avis certifiés, en cas de souci, Airbnb est le spécialiste pour se décharger de toute responsabilité et éviter toute indemnisation.
A+
Jérôme
Bonjour Jérôme,
Il faut également considérer les choses du côté des propriétaires des appartements. Ces derniers sont dans l’obligation de s’enregistrer sur un fichier de loueurs officiel de la ville de New York et ils doivent également remplir de très nombreux autres critères pour être autorisés à louer leurs logements. En cas de non respect de la législation, les propriétaires se mettent également dans l’illégalité et s’exposent à de lourdes poursuites.
Pour toutes ces raisons, les locations en direct restent interdites au même titre que les locations par le biais des plateformes de réservation.
Au plaisir,
Laura
Bonjour,
Si nous louons un logement entier (maison) est-ce admissible ?
Bonjour Linda,
A partir du moment où le propriétaire n’est pas sur place, même s’il s’agit d’un immeuble de moins de 3 appartements, la location est interdite.
Cela serait possible si vous louez une chambre ou un appartement privé dans l’enceinte d’une maison dont le propriétaire est présent.
Au plaisir,
Laura
Bonsoir,
On a la chance d’avoir des amis de nos parents qui nous prêtent leur studio à NY mais ils ne seront pas présents. Cela peut-il poser problème ? Je pense notamment pour remplir le formulaire ESTA… J’ai peur qu’on nous embête (premier voyage ça nous stresse un peu)
Merci d’avance
Bonjour Lola,
C’est une grande chance de pouvoir profiter d’un hébergement à New York par le biais de connaissances !
Cela n’entre pas dans le fonctionnement d’un Airbnb donc je ne vois pas pourquoi vous auriez des problèmes. Pour le formulaire ESTA, il faudra simplement remplir l’adresse du logement et répondre (éventuellement) aux questions que pourraient vous poser les officiers à la douane. Ils vont probablement vous demander ce que vous venez faire à NY et vous leur répondrez que vous venez en vacances, ce qui est strictement la vérité ! S’ils vous demandent des renseignements sur votre hébergement, surtout, dites la vérité 🙂
Par précaution, ayez avec vous les coordonnées des propriétaires de l’appartement (donc des amis de vos parents). Par exemple un numéro de téléphone où les joindre si besoin.
Tout devrait bien se passe !
Au plaisir,
Laura
Bonjour
Savez vous si c’est la même législation pour tous les États Unis? J’organise notre road trip, pour New York on a pas chercher on a pris un hôtel mais tout le reste du circuit on voudrait le faire avec Airbnb… Merci
Bonjour !
Il me semble que d’autres villes des Etats-Unis ont adopté des législations spécifiques par rapport aux réservations sur Airbnb (je crois avoir entendu parler de quelque chose à propos de Los Angeles ou de San Francisco mais c’est assez flou…). N’hésitez pas à faire quelques recherches sur Google pour les villes que vous envisagez 🙂
Bonjour
C’est seulement à newyork ou pour les usa ?
Merci.
Bonjour !
Il s’agit de la législation spécifique à la ville de New York 🙂